专家:地方行政干预无法改变楼市走向

2016-04-28 11:08  东地产  X 评论0

二线楼市调控再度成为行业焦点。

近期,苏州、南京、厦门等城市房地产市场,因市场火爆、库存告急而引发社会关注,部分城市也随之迎来了地方调控政策的介入。比如,苏州以正式文件规定的限涨令,南京近期传出已在实施的限价措施——类似的调控举措表明,相比于市场化思路,二线城市的楼市调控似乎正在回到行政干预的老路。

细数十余年来的楼市调控史,以行政干预为代表的非市场化思路最终证明效用不佳。正所谓上有政策,下有对策,善于投机变通的国人,往往钻了政策的空子。比如,早期的限购措施,催生了相当数量的假离婚族群,也肥了一批“包装”公司。而一些简单粗暴的行政干预,还可能助涨房价。再如,在房价大涨背景下,行政上暂停高价房源上市,以此拉低平均价格——类似冶标不冶本的做法抑制了供应,且最终削弱了调控政策的公信力,以至让购房人失去信心,恐慌入市。这些被用以房价统计环节的行政干预手段,最终沦为“面子工作”。

房价表现,其实是一个复杂课题,地方政府并不具备改变楼市走向的决定性力量。总体上,围绕房产的供应和需求楼市走向主要有三大因素主导:刚性供需、货币环境以及民众预期。

首先看基础性的刚性供需状况。本轮楼市的表现,从深圳、上海、北京等一线城市领涨,逐步传导至南京、厦门、苏州等二三线城市。但核心规律只有一条,即库存越低的城市,楼市涨幅越大。而那些楼市高库存的城市,本轮市场表现依然不佳。市场分化背后的根源在于人口流动,人口净流入的一线城市,刚性需求仍然旺盛,需求弹性足。而人口净流出或基本不变的三四线城市,刚性需求有限。另一方面,三、四线城市并不象、一二线城市一样,存在巨大资源红利,尤其对于一些缺乏产业支撑的三、四线城市来说,在地方债压力下,仍存在巨大的卖地冲动。一方面刺激需求的同时,另一方面一旦稍有回暖就会增加土地供应,这并不利于去库存。

其次是货币环境。今年一季度,我国经济实现“开门红”,其背后是银行信贷的放量投入。央行日前公布金融数据显示,2016年一季度人民币贷款增加4.61万亿元,同比多增9301亿元,同时超过2009年一季度的4.59万亿元,创下历史纪录。正是流动性盛宴下,房地产业很大程度上成为了超发货币的蓄水池,从而导致基本面较好的城市,房价水涨船高。从这个条件上看,对地方政府来说,其对货币环境的改变能力可以忽略。

再者是复杂的民众预期。当前对房地产市场的预期,无论是业界还是民间均有一致预期:即人口净流入的一二线城市长期看涨,人口净流出的三四线城市长期看跌。民间预期的形成并非朝夕,当前的任何投资均是出于未来预期。从这个意义上,地方政府也无力改变民众预期。

因此,简单的行政干预政策无力改变刚性供需结构,更影响不了货币环境,也没办法扭转民众预期,最终将被证明效用不佳。 同样的道理,火爆的市场中,打压手段难起作用;低迷的市道下,救市一样不起作用。其实,当行业变得更有市场规律,更具可预见性,那些视供求关系为契机的开发商,自然会在利益驱动下增加或减少供给,从而实现市场供需均衡。对于地方政府来说,退出那只“管不住的手”专注于城市发展的顶层设计,努力提升公共管理水平,真正让市场发挥资源配置的力量,楼市其实不须行政干预。

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