楼市呈现“板块轮动”效应

2016-04-28 11:07  新京报  X 评论0

4月26日,易居研究院智库中心对沪、深两地新建商品住宅成交数据进行统计,选取“3·25新政”前后的各30天交易数据,即2月24日—3月24日、3月26日—4月24日的数据,进而评估“3·25新政”的政策效果。总体上看,沪深市场呈现了量价齐跌的态势。

但上海、深圳房价下调的大背景是,去年下半年以来,我国房地产市场出现了史无前例的现象:板块轮动。2015年二季度深圳房价起飞之后,三季度上海房价发力,四季度北京加速上涨,今年一季度广州上涨。2015年一线城市房价上涨,同时带动苏州和南京房价大涨。进入2016年,更多二线城市房价上涨,合肥和厦门表现最抢眼,另外天津、武汉、郑州、南昌、杭州等也开始上涨。

今年3月25日,沪、深限购升级之后,其周边地区房价更是加速上涨。比如深圳周边的东莞、珠海、中山、惠州等;上海周边的昆山、太仓;北京周边的燕郊、大厂、香河等。也就是说,尽管一线城市出现一定程度的下调,但是涨势更多的是被政策挤压的周围板块。

探究房地产板块轮动的驱动因素,其中一个关键点正是货币宽松与流动性过剩。

经济学有一个重要观点:价格是一种货币现象。货币发行量的大小、增速的快慢,决定了价格的涨跌与波动幅度,其中资产价格的表现更为显著。而房价作为一种准资产价格,也体现得比较明显。

对货币供应与资金价格进行综合评判,可以得出一个结论:当前我国资金宽松程度,仍低于2009年和2010年,但已高于过去5年。这也正是2014年11月以来多次降息降准的结果。

在如此宽松的货币环境与资金充裕的背景下,在老百姓眼中风险最小的“房产”,理所当然地成为部分人资产配置的方向。而一线城市限购抑制甚至挤出了这一需求,于是去年以来,一线城市和少数二线城市和大都市周边中小城市,出现了大量投资性购房需求。

这也使得中国楼市首次出现了类似股市中的板块轮动现象,你方唱罢我登场,东方不亮西方亮。沪、深调控升级,一线城市止涨,周边需求涌现。

因此,只要资金过剩的局面没有改变,楼市板块涨势的轮动链条还将继续向二、三线城市推进。这也是之前环北京的河北区县屡屡被传“限购”谣言的原因。流动性过剩的资产配置荒正在进一步推动楼市链条的向下连锁反应,无论承不承认,利用涨价来去库存正在逐渐成为现实。

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