陈宝存:“环京陷阱”鬼话连篇

2016-04-23 11:44  人民网  X 评论0

环京楼市现象和环深现象成为楼市热点现象,某些北京和上海、南京媒体作者歪曲环深环京已成为网络热门话题。这是一群完全不懂城市发展和城市规划产业规划,更是不懂一线城市开发周期和土地供应现状的人们所为。

如果说三四线城市全面开发不过是近十年的事,但是一线城市成为房地产开发热点,可不仅仅十年。人民日报原《市场报》1989年2月一则新闻,国家出台政策严控房价暴涨,举例说明北京房价当时达到了1600—1900,上海房价竟然高达2100,。大学生100年工资也买不起。《人民日报》估计没听说过北京当时还有外销房呢,价格是3000美元/每平米。当时的汇率黑市可是10元人民币兑换1美元。

深圳更是最早开发的城市,1980年1月8日,中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立,深圳房地产管理局副局长骆锦星兼任总经理;万科成立于1984年。1993年朱镕基治理整顿楼市,主要是京沪深加海南北海房价的暴涨,原因是全国资金集中到上述地区爆炒地价和房价。

1992年海南省总人口160万,房地产公司两万多家。地价由10万/亩涨600多万/亩。 房价由1991年的1400元/平方,涨到1993年的7500元/平方。烂尾楼高达600多栋、1600万平方米。闲置土地18834公顷。积压资金800亿元。四大国有银行300多亿烂帐。北海:200多亿烂尾资产

但是,2003年开始的十年整顿楼市,基础是完全错误的,原因是全国楼市全面开花,压制了25年的人口进城需求全面释放。可以说是改革开放人民富裕带来了十年楼市的黄金期发展。建国后,发展工业化时期的30年,住宅建设我们是基本不提的。所以,楼市黄金十年,来源于55年不发展住宅产业导致的。

一线城市的人口涌入,主要是一线城市的就业机会,收入水平远远高于二线以下城市,给年轻人以机会保证了一线城市人口的大规模涌入 ,任何行政手段试图阻止新市民涌入一线城市都是徒劳的。但是,从2010年算起,一线城市已经不具备土地供应的能力。

北京土地市场为例,2011年北京主要土地供应已经集中到了五环外,75%的土地出让集中五环外,这一比例到了去年已经超过9成。而深圳书记最近表态增加土地供应只能靠填海了。但是填海之后的土地开发,可不是以房地产为主,而是以产业园区和基础设施占地为主。不要外行到将所有建设用地都纳入房地产开发用地。很显然,很多行业外人眼中的建设用地就等于开发用地。

为什么不出让北京五环内,四环内,三环内,二环内的土地呢?行业外人士又被问住了。直接原因是你想拆迁征地是毫无可能性的。在疏解性腾出北京二环内人口的市场调查中,首都师范大学赵秀池老师给我们讲故事:南锣鼓巷一居民老大妈,8平米平房要价1500万现金。大妈搬到通州的预期房价,2000元/平米。习总书记也曾到南锣鼓巷考察,媒体传出的总书记与大妈们的对话,是不愿意离开祖居之地北京四九城。好的,我们只好对二环内做旧有建筑节能改造工作,拆迁难度几乎比上天还难。这种现象已经延伸到了四环内。这种现实,适用于所有一线城市。

正是一线城市市场无法介入,一线城市最边缘的类似北京六环区域成为房地产企业土地争夺重点。深圳莞惠地区和环京环沪地区,必然成为超越二线城市的重点区域。这是城市发展的必然。

环京陷阱论患者主要认为:必须买北京房产,哪怕是北京顺义商住,也比环京价值高。或者,平谷延庆也比燕郊价值更高。只能是鬼话连篇了。我们向来认为,能有北京房票,一定买北京通州大兴房山甚至门头沟石景山新房。原因是五环内北京已经纯豪宅化了。六环还有普通住宅。六环普通住宅,不论你如何调控,三年内稳定6—8万也是相当保守的估计了。

如此现实,我们才推环京地区,燕郊已疯,但是,京南还是价值洼地。我们也专门针对京南区域的天津、廊坊、保定各个与北京市界一河之隔,一线之隔的区域。

北京人口外溢,与环京地区产业基本没关系,环京产业幼稚病患者,也是不清楚北京人口外溢的规模到底有多大。三年来,北京商品房市场土地供应(含自住型商品房),不过6万套,而北京新房二手房年度总需求大约50万套(链家数据)。北京目前成套住宅总计月550万套(包含各类福利保障房在内)。

北京无法供应,环京就不可能成为鬼城陷阱。

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