白话版营改增后的二手房交易计税

2016-04-27 09:24  网易财经 Shirly Sandy DXY 评论0

2016年5月1日起,国家将全面推开营业税改增值税试点,那么二手房交易该如何缴增值税呢?

首先,对于北京,上海,广东,深圳以外的地区,你的房子(价格为a)购买不足2年,但是你想卖掉,那么按照5%的征收率全额缴纳增值税,即:a/(1+5%)*5%。你的房子买了2年以上,现在你想卖掉,那么恭喜你,不用缴纳增值税。(但是并不代表不缴税)。

如果你是北京、上海、广州、深圳这四大城市的人,如果你的房子(价格为a)买了不到2年,但是你想卖掉,那么还是要按照5%的征收率来全额缴纳增值税,即:a/(1+5%)*5%。如果你的房子不是普通住房,那么即使你已经买了2年再向外转手,也需要缴纳一定的增值税,但增值税是(销售收入-购买住房价款)/(1+5%)*5%;如果你的房子是普通住房,而且已经购买超过2年,那么,就不用缴纳增值税了(同样不代表不缴税)。

财政部今天发了个关于二手房交易在营改增之后如何计税的文件,那么这个文件在说什么呢?

首先,在个人的二手房交易中,营改增之后,除了要缴纳增值税,还有契税,个人所得税,如果是企业之间的话,还有土地增值税。

契税是需要买房来缴纳的,第一条的意思为,我跟你买了一个房子,假设房子的含税价格是100万(指的是含增值税),那么在计算我要缴纳的契税的时候,需要将这部分增值税扣掉,概念是(房屋成交价格—增值税)*契税税率,在实际操作中的公式为:房屋应纳契税=100万/(1+增值税税率)*契税税率。

第二条,如果我出租房子的话,我需要缴纳房产税,我要缴纳的房产税的计算中,也是要扣掉增值税的,原理同上,实际计算的公式为:房屋应纳房产税=租金价格/(1+增值税税率)*房产税税率

第三条,个人转让房屋的时候,不缴纳土地增值税;企业转让房屋的时候要缴纳,原理同上。

第四条,个人转让房屋的时候,还需要缴纳个人所得税,

个人所得税的计算公式为:

(购房合同上注明的不含税金额(不含增值税)-财产原值-合理税费)*20%。

此处的不含税金额如括号中注明,是房子的含税金额扣除了增值税。区别在于,第一,在扣除的“合理税费”这一项中,之前是包括营业税的,但是现在并不包括增值税。第二,财产原值中是包括了你上次买房子所缴纳的增值税的。

小编想了想,作为一个卖方,如果我想卖的房子(自己买了没有2年的话),我缴纳的税应该变多了。

同理,我出租一个房子,在计算我的个人所得税时,也要先将增值税从租房合同的含税金额中扣除,而在“合理税费”这一项中,并不能再包括增值税的抵扣。

第五条,我本来不收你增值税,所以你也不能扣减增值税

如上就是翻译版的二手房交易营改增后的缴税办法,你明白了吗?

【官方文件】

财政部发文明确营改增后各种税款计税依据

财税[2016]43号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局,新疆生产建设兵团财务局:

经研究,现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下:

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

财政部 国家税务总局

2016年4月25日

扫一扫,关注“襄阳亿房网”官方微信号,了解更多活动信息

查看心情排行你看到此篇文章的感受是:


  • 同意



  • 喜欢

  • 开心



  • 反对

  • 难过

已有0人参与

网友评论

用户名:
 

央视大调查:三线楼市看涨预期高于一二线

  • 楼盘均价
关于我们用户指南版权声明招聘信息联系我们网站导航武汉亿房信息网络股份有限公司营业执照信息鄂公网安备 42010302000107号
Copyright © 2016 FDC.COM.CN Inc. All rights Reserved. 武汉亿房信息网络股份有限公司 版权所有
增值电信业务经营许可证B2-20080036 Mailto:webmaster@fdc.com.cn
鄂

ICP证 010061 鄂ICP证010061 信息产业部备案
4201012050